まず売却。

ご夫婦ともローン契約者で、さらに物件は共有名義。離婚となれば姓が別になるので、基本離婚より売却が先です。

離婚を先と言うのも可能かもしれませんが、素人がやるとハンパない手間がかかると思います。
（ここは詳しくないのでやるなら専門家に聞いて下さい）

まず家の査定です。現在価格がいくらに落ちるかは分かりません。住宅の価格は常に変化してますし、地価も同様です。

査定業者に見積もりを取るのなら、出来れば手間を惜しまず２件はお願いしましょう。

査定価格はほぼ同額が出るはずです。

もし高額が出る方があれば、それは値引きを考慮した額を出してるだけです。

ここはお得な所は存在しない事を覚えておいて下さい。

その額を基準に販売額を自分で決める事が出来ます。

早く離婚がしたいならば売り急ぐことになり、値段を下げる交渉をしてきます。

実はウチの隣が同じ理由で築２年で売りに出されました。

物は良いし、売り急いでて値段も安いけど、失礼ながら良い理由ではないので、買わない方もおられました。

理由は売り手にどうしても伝わる事になります。

ローン残債プラス手数料で売れるなら良しとして、まず査定だと思います。

その額を見て、今後の行動を決めるのが一番スムーズに進むと思いますよ。

どっちでも可能ですが、売却して残債以上で売れたり、逆に少し足りなかったりした場合に、すでに財産を分けてしまっていると、そっちがいくら出せとか出さないとか、もめるかもしれないので、先に売ってしまった方がスマートにいくとは思います。お互いどこに住むか決めて、引っ越しもしないといけませんし。

ただその場合、二人で手続きする必要がでてきます。

離婚後に財産分与でどちらかの名義にしてしまって、後はその一人が売却するという方法もあります。

（この場合税金等がかかるかどうかに関しては、税務署に聞いて下さい）

査定業者というのが、どういう業者さんを指しているのかわかりませんが、普通に大手の仲介業者さんに相談して大丈夫ですよ。

さすがに契約時の半分まで値が下がっていることは無いと思います。

（絶対大丈夫とは言えませんが・・）

主様の場合売り急ぐ必要もなさそうなので、これから色々なことをじっくり検討されたら良いと思います。

最近はハウツー本も多いので、どのように離婚手続きを進めたら良いか、本を読まれるのも良いのではないでしょうか。