もう戻ることはできません。後悔してます。家建てても誰にも知らせたくないと思います。私は最初からこの計画に反対でした。
【不動産査定・マンション査定で高く売るコツ】持ち家の売却を成功させる方法
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「フルローンで戸建て購入して大丈夫？」年収1300万・子育て中夫婦の住み替え相談にFPが回答
現在、住み替えを検討しております。
分譲マンションで今、売ると恐らく2900万円くらいです。
（同じマンションの同じ階で間取り違いの同じ広さがこの価格です）
ローン残が2600万円ですので、売ってもローンは残りません。
現在、貯金は400万円程度で貯蓄型生命保険を解約すると700万円くらいです。
できたら、生命保険は解約したくありません。
現在、検討中の物件が戸建てで5000万円ほどです。最寄り駅徒歩1分の場所です。
夫婦の収入が1300万円ほどです。共働きです。子どもは5才、4才です。
フルローンを予定しているのですが、無謀でしょうか？
月の返済を10万円とボーナスを25万円程度で考えています。
現在は月56000円と駐車場代などで33000円払っており、ボーナスは22万円上乗せです。
ネットのローンシュミレーションでは大丈夫そうなのですが、現実はどうなのかな？と不安があります。
貯金はボーナスで50万円以上可能なのですが、月々は子ども手当てと学資保険だけだと思います。
これだとフルローンはやめて、頭金を入れるべきでしょうか？ご意見お願いします。
【相談者の状況まとめ】
現在の住まい：分譲マンション
└ 同じ建物・同条件の売却相場：約2,900万円
└ 残ローン：約2,600万円（売却すれば完済可能）
資産状況：
└ 預貯金：約400万円
└ 貯蓄型生命保険（解約すれば約700万円）
└ 保険はできれば解約したくない
購入予定の物件：
└ 戸建て・価格：約5,000万円
└ 駅徒歩1分の好立地
家族構成：30代前半の共働き夫婦＋子ども2人（5歳・4歳）
世帯年収：合計 約1,300万円
ローン計画：
└ フルローンを検討中
└ 月々返済：10万円
└ ボーナス月返済：25万円
└ 現在の支払い：月約89,000円（ローン＋駐車場）、ボーナス月22万円
貯蓄計画：
└ 月の貯蓄は困難（児童手当と学資保険のみ）
└ ボーナスで年間50万円以上の貯金は可能
悩みのポイント：
✔ フルローンは現実的か？
✔ 保険は残すべきか？
✔ 頭金を入れるべきか？
✔ 将来的な教育費・家計への影響が不安
FP2級としてのアドバイス
審査上は問題なし。でも生活設計が重要です
ご夫婦の年収1,300万円、年齢30代前半という条件であれば、金融機関のローン審査は通る可能性が高いです。つまり、「借りられる」状態ではあります。
ですが、FPとして重視したいのは「借りたあと、生活に余裕を持って返し続けられるか」という視点です。
フルローンを組むなら“3つの前提条件”を
生活防衛資金として300万円以上を手元に残す
引越し・家具・家電・急な出費に備えるため、頭金を出しすぎて現金がゼロになるのは避けましょう。
ボーナス返済に頼りすぎない
ボーナスは景気や業績に左右されるため、月々の返済だけで家計が破綻しない設計に。
教育費と重なる時期を想定した資金計画を
年子のお子さんが同時に習い事・進学・塾などに進む可能性が高く、教育費が一気に膨らむタイミングを見据えた準備が必要です。
結論：今すぐ買うのではなく「一度、家計を整えてから」
今のままフルローンに踏み切るよりも、あと1〜2年かけて貯金を増やす or 家計をスリム化してからの購入の方が、結果的に精神的にも家計的にも安心できる選択になるかもしれません。 とはいえ、「うちの家計は本当に今、買って大丈夫なのか？」「住宅ローンはどの銀行が合っているのか？」といった不安や迷いがある方は、第三者の視点で無料診断できるサービスを活用してみるのもおすすめです。
無料で使える！家づくり・ローン・売却の3つの安心サービス
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「フルローン、本当に大丈夫？」「金利が低い銀行ってどこ？」そんな疑問を感じたら、住宅ローン診断のプロに相談してみましょう。
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住宅展示場に行かなくても、家にいながらプロの提案が受け取れるのが大きなメリットです。
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住み替えを考えるなら、まず最初に知っておきたいのが「自宅の査定価格」。
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営業電話が苦手な方も、査定依頼時に「連絡手段」や「時間帯」を指定できます。
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これらのサービスはすべて無料で使えるうえ、今後のマイホーム計画に役立つ情報ばかりです。
不安を減らし、自信を持って住み替えを進めるためにも、まずは気になるところからチェックしてみてください。
みんなのリアルな回答まとめ
まず、物件が本当にその価格で売れるか？ですね。
2900万で売りに出ている、ということであれば、やめたほうがいいです。
これが2900万で売れたなら話が別ですから中古物件、よほどのものでない限り、最終的に値引きできますので、その価格と手数料合わせるとマイナスになる可能性がありますよ。
私も今の物件購入にあたって、中古マンションも探しましたが、1割程度は簡単にひけます。ちなみに都内です。
フルローンにしたって、400万の貯蓄だと、手数料や引越し代、家具などで貯金すっからかんになると思いますよ。
ほぼフルローンでやってます
同じくらいの条件です。住み替えではなく賃貸から分譲マンション購入でしたが。
ほぼフルローンで月14万、ボーナス時14万支払って、年間手取りの2割くらいは貯金できています
（学資も含めてですが）。私の賞与がよければ2.5割くらいの貯金になりますがココは毎年不安定です
うちがイケる！と踏んだ勝算（笑）を挙げておきますね。
・子供一人決定
・車は持たない
・夫の賞与は年俸割ってもらってるのでなくなることはない（かつ安定企業）
・ここでは叱られそうだけど退職金（夫2000万くらい、私800万くらい）はアテにしている
・今のところ家族全員健康で私もずっとフルタイムで働く予定
・中学までは公立決定、幼児期の習い事と旅行は必要ではないという考え
（今習い事はゼロ、5歳の今まで泊まりの旅行は親戚の結婚式で国内2泊のみ、周りが習い事を３つも４つもしていても、ハワイだなんだ行っていても気にならないです）
・都内なので子供の大学は自宅通学私大のみ想定、下宿大学院医歯薬希望なら奨学金で
こんな感じ。
お子様二人なので一番上は当てはまりませんがあとはどうですか？
正直（うちもですが）1300万で、5000万のフルローンを抱えつつ子供二人中学受験させて習い事もたくさん、車も持って、旅行も行って・・・ってできません。
どのあたりを押さえられそうかで変わってくると思います。
あ！あとうちはアラフォー夫婦。
ご夫婦が20代前半とかならユー買っちゃいなよ、と思うけどうちと同じくアラフォー以上なら生活のどこかでガマンというか諦めるところを作らないといけなくなると思います。
しかもうちより教育費2倍なのでさらに締めどころは増える。
でもうちは気に入った家で家族楽しく暮らしているので後悔はしていません。
働くモチベーションにもなっています。
参考になれば☆
現在、約10万円の家賃を払っていて、貯金がほとんどできていない状況で、ボーナスからもローンを払うとなったら、貯金が全くできなくなりません？
お子さんもこれから小学校に入るとなれば、塾やら習い事の経費が掛かってきますよね？
共働きなら、学童の費用もあるので、保育園の費用がなくなっても、その分が浮くということもないような。。。。そのうち、親の介護とかそういった費用も掛かり始めますし。
ただ、400万円だと、引っ越し費用、新居の家具代、不動産手数料その他を考えると頭金に回すことはそもそも無理だと思います。
ご主人の年齢が20代ならありかもしれませんが、40代だと、35年ローンがそもそも組めるのか、組めるとして、70代になってもそれだけのローンを払っていけるのか。。。と考えるとかなり、厳しいと思います。
共働きで1300万もあれば5000万でもいけそうな気がしますが、お子さんの年齢が気になるところ。
5歳と4歳ということは、年子でしょうか？
教育費に息つく暇がなさそうですね。
双子まではいかずとも、ほぼダブルで教育費がかかりますよね。
学資保険をかけてらっしゃるとのことですので、大学進学は検討されてるのですよね。
中学以降の教育費はどのようにお考えですか？
塾なしでそこそこの高校へ行き、大学は特別推薦で、という人もいるにはいますけど、そんなに数いないですからね・・・
通塾代や長期講習代は家計から？
通塾や長期講習代ってびっくりするぐらいお金がかかりますよ。
私はまだ子供が小学生ですが、周りの中高生の保護者の話を聞いていると、びっくりすることだらけです。
一人ならなんとかいけるかもしれませんが、二人分は結構な金額になると思います。
同じ塾で兄弟割とかあればいいけど、こればっかりは塾との相性がありますし。
現在毎月のやりくりでは、学資保険と子供手当ぐらいしか貯金ができてない、とのこと。
1300万のうち、ボーナスの割合が高いのでしょうか？
ボーナスありきの貯蓄はちょっと危険かな、と思います。
（ボーナスって会社の業績によって一番最初にカットされる部分だと思います）
でも、教育費がクリアになれば、全然いけると思います。
年子って一気に教育費がかかってきますけど、それが過ぎれはすぐに老後貯蓄に切り替えられますもんね。
最終的にはこちらの希望価格より、1割ほど値引きされました。
2,900万円で売りに出されているなら、2,900万円で売れるとは思わないほうが賢明です。
そして当然のことですが、売れるまでは2重でローンを抱える。
ウチは頭金を1,000万円ほど入れ、前の家のローンはなかったので、売れた時点でそれも返済に回しました。
まだお若いでしょうし、収入的には十分いけそうな気もしますが、お子さん2人の教育費がどうなるかでしょうね。
2900万で売れたとして、そこから手数料などを引かれて、残債ゼロと引越し費用が出たら恩の字くらいですよね？
で、400万の虎の子貯金(生活費1年分強くらい？)を残して、毎月貯金はできない生活。
小学生になったらレジャーも交通費も子ども料金かかります。行くにしても夏休みなどのハイシーズンに限られますから高いです。
学童費用は公立なら保育料よりは低いことが多いですが、習い事や通信教育、スポ小など何もしない予定でしょうか？旅行やレジャーも？
保育料が大方余るとの試算なら、危ないですよ。
学童の開所時間によっては民間学童や、学童から習い事に1人移動させる必要があるかもしれませんから。
ご夫婦の収入割合にもよるかとは思いますが、私なら怖くてできません。
どうしても買うならフルローンです。その中から頭金は出せません。というか、売れてから買うのでは遅いですよね？しばらくダブルローンですよね？
あとお節介かもしれませんが、共働きするなら防犯面では戸建よりはオートロックや管理人のいるのマンションのほうが安全です。共稼ぎだと遅かれ早かれ鍵っ子になるでしょうから。
個人的にはこれからさらに自宅にいる時間は少なくなるのに、車もお持ちで週末も外出しやすい環境なのにあえて引っ越す理由がわかりません。
ありがとうございます。
学資保険の金額を書いていなかったので、補足させていただきます。
学資保険や学資保険代わりの終身保険は子ども二人合わせて、現在10万円近く払っております。
これは主人の仕事の付き合いで加入したものですが、解約しても問題ありません。なので、払えるところまででも払うつもりです。
また、子ども手当て以外の貯金は難しいと書きましたが、固定資産税などの年に一度の出費分の積立は貯金とみなしていませんので、貯金としませんでした。
ボーナスと書きましたが、半年に一度の営業の手当てですので仕事をしっかりしていれば、必ず70万円くらいはいただけます。ボーナスは別にあります。
ボーナスではないのですが、ボーナス月に給料と合わせて支給されますので、ボーナスといたしました。
会社は古い企業体質が若干ですが、残っており、年功序列に固定給が上がる見込みです。
夫婦の年齢ですが、30代前半です。子どもは年子です。
分譲マンションの売却にあたりましては、ハウスメーカーが全て行う予定ですので、売却手数料はかかりません。
あとだしのようで申し訳ありませんが、このような状況を踏まえて、再度アドバイスをいただけると幸いです。
そもそも住宅ローンは二重でローンが組めないので、今の家のローンが残っている場合、今のローンを全て返済するか住み替えローンにするしかないと思います。
住み替えローンの場合は今のローンに次のローンを上乗せする形になります。
あと、ローンを組む時に抵当権を抹消しなくてはいけないとか条件があったような気がするので、金額的なこと以外をきちんと確認した方がいいと思います。
また、抵当権を抹消する方法としては、購入時に一旦、不動産屋に買い取ってもらう方法もありますが、その際はだいたい売れる金額の1/3～1/2程度でしか買い取ってくれないので、いずれにしても最低1500万位は残ってしまうと思います。
うちは住み替えローンを組みましたが、金額的には問題なかったのですが、手続きなどにかなりの制約があり、とても大変でした。
額面の5倍のローンを組む人がゴロゴロ居るなか、手取りで5倍ですから、やりくりすれば大丈夫と思いますよ。
それに、夫婦のご年齢も30台前半との事で、セーフだと思います。
ただ、推測ですが、今の生活レベルが高そうですね。
貯金がボーナス50万円(×2回？)、学資で10万円、年170～220万円と児童手当ですよね。
手取りで1千万円くらいあって、800万円位の支出があるのですか？
お子さんが小さいのにその支出ってどんだけの生活レベルかと思ってしまいます。
こちらで家計簿診断を受けてからご判断なさっては如何でしょうか。
ただ、少なくとも中受とかは不可能ですよ。
あと、駅徒歩1分。住環境は大丈夫なのでしょうか？
ずっと住みたいと思える環境でしょうか？
やはり、無謀のように思え、何度もローンシュミレーションや家計状況の把握を昨夜してしまいました。
会社につきましては、恐らく倒産はないので、倒産のリスクは回避できます。また、国家資格をいくつか所有しておりますので、万一の際の再就職も可能だと思いますが、病気で働けなくなったときのリスクは怖いなと感じました。
現在、支払い中の保育料はまるまる小学校に必要な費用に回す予定です。
ちなみに田舎ですので、中学受験はよっぽどでないとない地域です。高校も公立がほとんどの地域です。ベットタウンなので、土地が高いです。
あと、まだ決まっていないのですが、義両親がから少し援助していただけるとの連絡がありました。
援助いただける分ともう一度、家計を見直しをし、厳しいと判断したら、夫に話したいと思います。
私では思い付かなかったリスクを教えていただき、ありがとうございました。
まとめ｜フルローンは可能。でも“余裕を持てるか”がカギ
今回の相談には、多くの方が共感し、それぞれの立場から具体的なアドバイスや体験談が寄せられました。
共通していたのは、「フルローンを組むこと自体は可能でも、その後の生活設計にこそリスクが潜んでいる」という点です。
住み替えにおける最大の落とし穴は、「買ってから生活が苦しくなる」こと。
教育費・レジャー費・老後資金・突発的な支出……すべてはローンを払いながら並行して発生していきます。
今の収入やシミュレーション結果だけで安心せず、「家を買っても、心にゆとりを保てるか？」を軸に判断することが大切です。
そのうえで、手元に300万円以上の生活防衛資金を残すことや、ボーナスに頼らない家計設計を意識すれば、フルローンでも堅実にマイホームを持つことは十分に可能です。
迷ったときは、自分たちだけで抱え込まず、プロの知見を借りたり、シミュレーションツールや無料サービスを使って「客観的な判断材料」を揃えるのがおすすめです。
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だからこそ、焦らず、比べて、相談して、納得のいく判断をしていきましょう。